珠海盘石装饰广告设计有限公司

这不是一块生硬的土地，这是一个可塑造的人。

这不是一个产品，这是一幅作品。

这不是一个地产商，这是一个艺术家。

这不是一种营销计谋，这是一种热情天赋。

他让你惊讶，给你惊喜，带你见识一种有血有肉有灵感会呼吸的商业地产。

他是珠海商业地产领航者——周愚。

        “我做一个产品，要让别人记住我，我要跟别人不一样。”现任珠海淘铺商用物业顾问有限公司总经理、海纳城商业广场副总经理的周愚说道。一直走在珠海商业地产风潮浪尖的他，说起这话底气十足。无论是首创的体验式电商综合体——海纳城，还是情景式时尚购物街区——Momall，别树一帜的项目，崭新独特的概念，每一个他操刀的商业项目都闪耀夺目备受关注，皆因这些不仅仅是房地产市场的商品，更是他的作品，具象地展现了他深厚的操盘功力及标新立异的个性。

        谈起商业地产，他源源不绝，言谈间他清晰缜密的逻辑，游刃有余的沉着，火花四溅的创意和一针见血的犀利让我们不得不完全抛弃了早已准备好的提纲，而跟随着这位天生的领航者，在他的商业地产宇宙中漫天畅游。

        在江苏出生的他，有着江南人士特有的细腻思维和文化底蕴，游历各处广博群书的他又具有开阔的眼界和先进的学习性，他从最初选择了商业地产，这就像一个使命，在数十年的起伏动荡中，有些人失败了，有些人离开了，而他始终坚守。而珠海，是他使命中的“应许之地”，从十几年前年商业地产概念在珠海初成之时，他陪着珠海的商业地产一路成长一路发展一路跌宕起伏到今天，几乎珠海的每一个商业地产项目都有他的创意和参与。爱之深责之切，在近年来珠海商业地产急速发展前景一片火热之时，他异于常人地冷静思考并忧心忡忡。调查显示，珠海在售、在建以及筹划中的商业项目总供应量约有400万平米。现阶段的珠海能否消化这巨大体量，他深表担忧。而对于作为商业地产的重要组成部分的写字楼，该怎样在井喷大潮中独善其身，找到出路，他有着自己独到的看法和清晰缜密的计划。

从空白到井喷 珠海商业地产喜忧参半

       “珠海的写字楼市场已经进入白热化的状态。我今年也会尝试做一两个写字楼产品。”将各式商业项目玩得风生水起的周愚，不安现状，近期还将涉足写字楼项目。

        据统计数据显示，2013年至2014年珠海主城区写字楼供应面积将达53.76万㎡，其中2013年供应达33.60万㎡，预计2014年供应面积将达20.16万㎡。珠海写字楼遍地开花，蓬勃发展的局面下，机遇与问题并存。

        “放眼看去，珠海现在每条路上几乎都有拔地而起的写字楼，但珠海的常住人口不过百余万。”在珠海写字楼发展如火如荼之际，周愚冷静判断。写字楼大批量来袭，很大原因归于现时轰轰烈烈开展的三旧改造。“三旧改造就是60%的面积具备写字楼或酒店的功能，30%的是商业，而剩下的10%则为公寓，若然不是公寓结构的话，这又将调到写字楼结构上面去。”巨大的供应量，偏少的人口总量，写字楼能否得到消化，引起了他的忧虑。

珠海没有真正的5A写字楼

      5A写字楼即甲级写字楼。所谓5A，是指智能化5A ，包括OA：办公自动化系统；CA：通讯自动化系统；FA：消防自动化系统；SA：安保自动化系统；BA：楼宇自动控制系统。而珠海众多号称5A的写字楼中，有几个能做到名副其实呢？在周愚看来，珠海写字楼产品千篇一律，因为全都是“5A”，所以根本没有“5A”。真正的写字楼在国外的发展绝对不是这种版本，5A进入中国后被山寨化，演变成了在城市的中心区CBD的位置都会有一两栋号称5A的写字楼，徒有其名，不含其义。而在珠海，所谓的5A写字楼大家都没有做到，5A基本上是空有一个概念，一个噱头。

       模式化，千篇一律，大同小异的写字楼难以出挑，让人产生审美疲劳。“立足全国 、瞭望世界、冲出宇宙……泡沫越吹越大，越大越虚，这是个错误的方向。”能力越大，责任越大。对于这种虚夸式的发展状况，周愚深感责任重大，深感任重道远。他感慨道：“写字楼应该是万紫千红的。开发商要有更高的远见，走出去看一看。做一个产品的时候你并不是只在做一个产品，应该要有高度的社会责任感。我做一个产品要让别人记住我，我要跟别人不一样。”

写字楼不这么做的！每块地都有个性 写字楼有新玩法

        “房地产行业特别是商业地产，它的核心就是创新。不具备创新精神的人就不要去碰商业地产。”一大批写字楼袭来，如何找准亮点，避免同质化，走出属于自己的路，成为了写字楼项目生存及发展的极大考验，也成为项目操盘者急需理清的问题。

       作为资深的商业地产操盘者，周愚旁征博引，侃侃而谈：写字楼可以根据细分市场的产业结构来调整。像马来西亚、新加波的写字楼产品，它们都有其特色定位，通过汇集某些聚集后会产生超高信息流量的行业，使得单一项目会有其凝聚力，逐渐形成规模性。此外还可以根据年龄、产业链定位等进行细分，把相对集中的内容聚合放置，形成一种新型的写字楼产品。周愚极具前瞻性的理论为我们提供了方向：创新不是空中楼阁，不是凭空想象，在前人的基础上借鉴，提炼，从而推陈出新也不失为一条出路。

       “土地和人一样，是有个性和生命力的，在我的眼里每块地都有它的属性，要将其属性研究透彻，找到它所适合的模式。总是跟风套用同一种模式，千篇一律人云亦云是很难突围而出的。”写字楼的定位方向不应只有一种，百花齐放才该是市场常态。周愚表示：珠海的写字楼产品结构还有很大的空间可挖掘。我们已进入信息时代，通过手机、互联网便能在任何地点完成办公事项，写字楼的办公功能正逐渐弱化。因此办公室要走出去，把娱乐、休闲、人与人之间的交往功能等内容放置写字楼内，通过增强配套，加强服务，让其成为一个社交性的开放平台，以此赋予写字楼新的生命力。像美国的硅谷，其自身便是一个巨大的社交平台，相互间关系密切，会经常性举行群体活动。而通过参加活动可以积累人脉，从而扩大信息量，获得更多的机会。

        先做好再做精，针对富豪级的高端行业可以着手做精品写字楼。所谓精品写字楼就是要增强其服务功能。现在大家都一窝蜂地往5A级方向走，重视外表硬件，却没考虑到其实可以往五星级方向努力，在软件上做文章。五星级写字楼产品可以通过提供酒店式的高质量服务，使用户获得舒适体验感。发掘亮点，突破发展瓶颈，创新写字楼模式。

        谈起写字楼，周愚不像是个商人，更像一个充满灵感的艺术家，他思路跳跃，亮点频出，深入浅出的叙述，无不展现其对商业地产的敏锐观察力及独到的见解。“写字楼应该是万紫千红的。”对于满大街的5A写字楼，个个叫喊着世界级的口号，大同小异的定位，如出一辙的运营方式，周愚显然不敢苟同。“中国的国外的优秀商业项目不计其数，可供参考的素材比比皆是，为什么大家老是一成不变，追逐着同一种模式呢？”在他看来，房地产行业的创新意识是十分重要的。也许就是这种不安现状，另辟蹊径的态度，让他在群雄竞逐的商业地产中独树一帜，让他所操盘的项目每每带给人惊喜，引领珠海商业地产的风潮。