边套卖得比中间套便宜；楼层不一定越高越贵；囤地变成了快速开发。

    楼市呈现三大“逆定律”。放到几年前，你一定不会相信，采光好户型好的边套，单价竟会比中间套便宜。

    市场不是一成不变的，一些约定俗成的惯例也会随着市场的改变而改变。楼市也是这样，它是受政策影响最明显的市场之一，在不同的市场下，会出现特殊的市场表现。

    已至2013年年中，盘点上半年的楼市，可以总结出几个“逆定律”。而它们，正是当下市场现状的缩影和写真。

    逆定律一：

    边套单价低于中间套

    协安房产销售总监胡军辉，对于这一市场变化，体会尤其深刻。目前协安房产旗下紫郡项目，在售的主要有两种户型，一种90平方米左右的刚需型产品，一种130平方米左右的改善性房源。

    “我们的边套大部分都做了大户型，是位置较好的，中间套为小户型。但是，同一幢楼、同一楼层，西边套的单价反而不如中间套高。”胡军辉称。

    数年前，胡军辉在销售协安旗下清水公寓时，却是另一番情景。“清水公寓销售的时候，边套至少要比中间套单价高出10%，有一批边套可以看到运河，单价甚至比中间套高出了30%~40%。”胡军辉回忆。

    据业内人士介绍，自2003年开始，边套比中间套单价高出一截，已经被大家接受，成了一种再普通不过的现象。但是，随着本轮楼市调控的开始，边套和中间套的价格关系逐渐开始“倒挂”。

    这一现象的出现，和政策分不开。在限贷、限购政策下，大户型为主的边套意向购买者数量有限，以紫郡为例，小户型需求者占到压倒性的7~8成，为了争取有限的意向客户，只能做低边套价格以吸引更多的购房者。

    “早些年，房子比较好卖，边套的价格自然要高出中间套不少，单价1万多的房源，边套比中间套单价贵1000~1500元/平方米蛮普遍的。”宋都东湾系营销总监丁浩称，“后来市场转向，不同房源销售情况有分化，边套的大户型销售慢，中间套的小户型销售快，所以开发商开始把两者价格差逐渐拉平，甚至中间套单价要高于边套。”

    “价格是价值的一种体现，目前在政策影响下，市场出现了扭曲，价值更高的边套反而价格低于中间套，这是一种不合理倒挂现象。”胡军辉称。

    值得注意的是，边套单价主要存在于边套为大户型、中间套为小户型的楼盘，如果边套和中间套面积相当，边套单价仍是较高的。

    换个角度来看，“在本轮调控中，改善型房源价格受市场影响，价格有下调，如果可以承担首付比例和利息，改善性需求是调控的受益者，一批优质改善性房源值得考虑购买。”业内人士建议。

    逆定律二：

    楼层价格差缩小

    数年前，在买房子时，价格表会随着楼层的不同，出现明显的差别。一般情况下，随着楼层的增高，单价逐渐增加，这可以说是市场的惯例。但眼下，开发商根据楼层定价的策略却出现了分化。

    去年，金隅观澜时代采取了“一口价”的营销策略。全新推出的6号楼跃层户型，按照10层一个区间，划分为3种价格，10层以下一口价10300元/平方米，11~20层10700元/平方米，20层以上11800元/平方米。而在此之前，金隅观澜时代底楼和顶楼的楼层每平方米差价高达数千元，同一单元的房子上下总价相差可达数十万元，而采取“一口价”销售模式之后，最高单价相差仅500元/平方米。

    “以前楼层越高价格越贵，开发商也会主观地认为楼层越高，价值越高。由于那时候房子好卖，楼层的差价会被人忽略。”胡军辉称。数年前，10楼的房源比9楼的房源单价甚至可以高出500元/平方米。

    而如今，这个价格差逐渐在缩小，同样的户型高了一层，单价只象征性地上调几十元/平方米。部分楼盘甚至把一定楼层以上的部分一口价处理，不再有楼层高差区别。

    这也使得高楼层的房源销售得更好。“以前卖房子，一楼和顶楼一般是最难卖的，一楼是由于楼层低，顶楼是由于价格太高。”胡军辉称，“现在，随着开发商灵活定价，这种‘顶天立地’最难卖的情况出现得越来越少。”

    为什么会出现这种现象？胡军辉认为这是因为如今开发商对于购房者心理进行了更细致的研究，以购房者需求为导向来进行定价。

    丁浩也认为，前几年属于商品房销售的粗放时期，那时候定价成功和失败不容易被市场检验，随着市场转为成熟，对于楼层定价的细分也逐渐清晰起来。

    逆定律三：

    囤地不再，开发速度加快

    在商品房开发的精细程度上，杭州无疑是国内城市的主要代表，杭州本土房企对于房子本身品质的把控可圈可点。而硬币的另一面是：杭州本土房企拿地后的开发速度，和其他一线城市相比，速度偏慢。“精工出细活”，拿到一块地，反复规划，数年后才有产品面世，似乎是杭州市场上见怪不怪的现象。

    但近几年，杭州开发商的速度大大提高。据本报记者调查，2009年的时候，杭州主城区共出让了70宗宅地，除龙湖的滟澜山和绿城西子的紫兰公寓一年后开盘外，其他楼盘都要经过两年左右的开发时间才能上市，有的甚至经过3年或至今仍未开盘。到了2012年，杭州主城区共出让了27宗宅地，其中16宗宅地已开盘或传出即将上市的消息。一个个新的纪录在诞生，从拿地到开盘，最快的仅需要8个月。

    对于龙湖、万科等擅长快速开发的外来公司眼中，这是其常用的游戏规则。而在这种外来大鳄精准拿地、精准设计、精准销售，快速回笼资金后继续快速开发模式下，本土房企也不得不加快了节奏。囤地以求升值的情况几乎从市场上消失了。

    天阳位于申花板块的尚景国际去年8月份拿地，今年7月份预计可开盘；天城单元的尚城国际去年底拿的地，预计年底也可开盘；德信2012年8月揽下的祥符东单元R21-08地块，命名德信晓宸，预计8月就可开盘；方正房产去年8月底拿的祥符北地块，今年1月规划方案便已在杭州规划局展示，预计9月份开盘。

    可以看出，本土一些房企开发周期也达到了“1年期”速度，这和过去2~3年面市的节奏相比，提高明显。

    “几年前，土地升值速度较快，不少开发商竞得了土地，搁置几年再开发，土地升值获利可能会高于房子销售获利，这是一件开发商很乐意去做的事情。”丁浩称。

    胡军辉也认为，过去几年土地的快速升值，无疑影响了开发商的开发速度。“前几年，一块土地搁置一年不开发，升值获利每平方米或达几千元，而财务等成本只花费几百元，开发商愿意去做。”

    而近两年，土地升值预期减弱，土地带来的红利逐渐消退，开发商对于利润的追求重新回到了商品房开发本身。除此之外，商品房利润在逐渐减少，开发商融资成本逐渐增加，这些都迫使开发商想要获利，必须通过快速开发、快速回笼资金来解决。

    本文转载自：浙江在线--钱江晚报

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