楼市调控：政策频出连环“加码”

    自今年1月26日，国务院出台“新国八条”，对投资投机性购房、高房价的指向十分明确，既是一系列调控政策延续，又是进一步的“加码”。

    2月19日，石家庄出台限购令，第三套购房叫停。此后，省会楼市调控政策频出，如房价调控目标出台，房价涨幅力争低于10%；石家庄“一房一价”实施方案出台；石家庄新建商品房须配10%以上保障性租赁住房，石家庄多家银行上浮首套房贷利率，全面取消优惠上浮10%到30%；石家庄拟上调基准地价等。

    点评：这一年对于房地产业而言是一个“政策年”。“各种调控政策的出台和楼市现象的交相出现，使得全国楼市一路跌宕起伏走到今天。”石家庄市房地产业协会副会长兼秘书长李水源表示，2011年房地产市场，是在种种高压政策下艰难走过的一年。所谓高压，首先是金融政策的收紧带来的经济压力，其次是限购。对于投资性购房和投机性购房起到了明显的遏制作用，政策调控已取得了阶段性成果。

    2011年的市场，几乎是2008年的翻版，不同的是2008年国家出台的政策是拉动内需，给房地产行业一系列优惠政策，使房地产市场很快复苏。现在是控制需求，以保证房价稳定，正反两个方面的实际效果证明：调控是必须的，我们不能只要求鼓励，不愿接受控制。

    住宅市场：迎来城市豪宅元年

    回首2011年，石家庄新开楼盘数量同比大为减少，2月份受春节、新“国八条”等因素影响，省会楼市出现零开盘现象；3月受限购令影响，不少开发商推迟了开盘时间。不过，此时一股豪宅的旋风刮来，先是万达公馆的样板间开放，“恒大华府”的豪华装修，让省会消费者领略到城市豪宅的风采，此后，西美五洲天地、国际城四期、中央悦城等项目的相继跟进，对此，有业内人士表示，省会迎来豪宅元年。

    就整个住宅市场而言，从今年的4月后，省会楼市项目开盘日渐增多，楼市住宅市场交易逐渐好转。进入6月份，省会新盘入市量放大，9个住宅项目入市，其中包括恒大雅苑、竹境等纯新盘。而城市豪宅，也在此后的市场中表现出其特有的优势——价格坚挺。

    点评：中原地产河北研究部经理曹海亮表示，随着城市建设的快速发展，一线房企布局二三线楼市，楼市产品也出现更具有针对性的分层，再加上人们对居住要求的不断提高等，这给城市豪宅的到来奠定了良好的基础，这也促进了今年城市豪宅的集中亮相。

    城市豪宅一般会建设在城市的黄金地段，周边完备的生活配套设施和城市资源是其他地段不能比拟的。这高端产品针对的是社会中的顶尖人群，数量也就自然不会很多，这也是价格坚挺的原因。

    金九银十表现平淡

    随着楼市持续的政策调控开始显现威力，尽管开发企业卖力促销，今年的“金九银十”还是以平淡收场。相关数据显示，2011年9月，石家庄商品房共备案3267套，比8月微涨3%，丝毫没有呈现销售旺季的景象。其中商品住宅备案1674套，环比8月大降23.14%。尽管在10月，开发企业纷纷出招促销，不少楼盘打出了9折甚至更低的折扣，一些楼盘还推出了买房送旅游、送物业、送家电、送车位等优惠，但楼市的交易量依旧没太出色的表现。

    点评：从全国范围来看，全国房地产经理人联盟副秘书长陈宝存认为，在几轮调控政策下，金九银十已经不存在热闹的基础。就石家庄而言，作为二线市场，尽管在近年有不少一线房企进驻，楼市产品丰富，楼市促销力度不小，但依旧未能根本改变买方的观望情绪。这和购房者的消费观日趋理性有着密不可分的关系，这从一定程度上淡化了淡旺季的界限。为此，作为传统的销售旺季，今年金九银十远远不如去年同期，这也并不意外。

    商业地产：城市综合体竞争升级

　　与平淡的住宅市场相比，今年省会的商业地产，可谓表现出色。万达城市综合体、勒泰城市综合体、金正·海悦天地城市综合体以及隆国际商务公寓和天滋嘉鲤推出的100至400平方米商务办公区等，一经面市，就备受市场消费者关注。

    近两年，随着城市建设的快速推进，城市综合体出现在省会，并呈现出遍地开花之势，尤其在国家严厉调控住宅市场的背景下，以城市综合体为标志的新一轮商业地产竞争日渐激烈。这种将城市中的商业、办公、居住、餐饮、文娱等城市生活空间进行组合而形成的多功能、高效率商业地产形态，也促进了省会商业地产的再度崛起。

    点评：今年，商业地产市场走强当然与此前的调控政策不无关系，也可以说新一轮的调控中迎来了他的发展契机，这也是城市综合体竞争再度升级的原因之一。同时，河北省商业联合会秘书长曹润亭指出，商业地产的兴旺跟省会石家庄不断加快的城市化发展进程密切相关。按照“2+4”组团式的省会城市发展规划，远景都市区城镇人口规模达到600万，中心城区(含正定)达到500万，这都给省会商业项目的发展提供了很多机会。再加上一线房企，如万达、恒大等快速布局二三线城市，也促进了省会商业地产的快速发展。

　　买卖双方：在观望与胶着中博弈

　　2011年对于楼市来说是不同寻常的一年，国家调控的不放松，限购令联袂加息冲击楼市。成交低迷的“金九银十”，也使得一路高歌的房价变得“忐忑不安”。

　　有人希望国家的调控政策继续发力，并期待房价明显下降；有人则因为首付比例和贷款利率上调，手中的存款离首付尚有距离，只好选择观望。降价潮、拐点论、观望、低迷似乎成为2011省会楼市的关键词——就开发企业和楼市消费者而言，这一年买卖双方也陷入拉锯战，长时间处于博弈阶段。

    点评：石家庄市政府决策委员会副主任郭省表示，这一年的楼市，整体都比较冷清，调控加码、消费者观望升级，而开发企业在面临资金困局之时，也基本保持了房价的坚挺。不过从全国来看，二三线城市购房者信心高于一线城市，为此这种买卖双方的抗衡，很可能会在明年的五六月份出现改变。鉴于石家庄房价并非如一线楼市那样曾经疯涨，预计届时的房价基本保持平稳，不会有太大的变动。