历史总是惊人地相似，2008年的中介倒闭风波至今仍让人记忆犹新；

    时值2011年岁末，又一股二手房中介“关店潮”正随着冬日寒风悄然蔓延开来，即便是品牌中介也难以幸免……有人说，在持续严厉的调控“外患”之下，房产中介“断臂自救”也是情理之中；然而，在不少业内人士看来，二手楼市长期的粗放式发展所积累的“内忧”，才是“门店之殇”的真正祸源所在。

    那么，此番调控究竟暴露出福州二手楼市的哪些顽症？未来的二手楼市又将面临着怎样的改变？本期调查，与您一同探索。

    市场严峻：中介门店纷纷缩水新区成二手楼市“重灾区”

    近日，不少细心的市民纷纷来电表示，自己住处附近的不少房产中介门店悄无声息地关门了，这中间也不乏老牌中介的身影。

    随后，编者多次走访证实：在二手房成交量连续数月都未见起色的严峻形势下，不少中介已“无米下炊”，只能被迫关店；而一些颇具实力与历史的品牌中介也深陷汹涌的关店大潮中。

    其中，一家拥有十多年历史，有着“福州十大品牌中介”之称的房产中介，已经将旗下门店悉数关闭，而另一家国内大型连锁中介，则将福州区域的门店数量缩减到五家之内，这让许多中介业内人士再次感到楼市冬天所吹来的寒风。 “大家或多或少都会缩减一些门店，毕竟现在成交量这么低，另外也有中介趁这个机会进行门店调整，将已关闭的、地段好的门店要过来，把地段较偏的门店关掉。”一中介业内人士表示，金山、东区等新兴片区关店数量较多，而传统市中心的门店基本还能维持生存。

    “因为新区门店运营大都以买卖交易为主，在旺市时，新区的门店往往业绩骄人，但在交易量极少的淡市下，这些门店反而难以为继，相较之下，传统城区的门店还可以靠租赁业务维持，真的是‘成也新区，败也新区’。”

    业界反思：粗放式扩张积弊多调控期亦是调整期

    如今，成难追，败未已，在中介收缩战线之时，也正是冷静反思的绝佳之机。

    在采访中，许多中介负责人均毫不避讳地表示，楼市调控只是促使中介门店关闭的“外因”，其根源却在于近两年来一些中介粗放式扩张所引出的种种弊端，并在调控浪潮中暴露无遗，积重难返，最终不得不关店。“近两年，尤其是楼市大热的2009年，二手楼市的巨大蛋糕引来众多个体中介的目光，许多中小型中介和加盟店纷纷出现，另一方面，一些品牌中介为了抢占更多的市场份额，纷纷扩店，这些都降低了中介自身的入行门槛，房产经纪人的素质更加参差不齐。”骊特房产总经理郭华表示，许多中小中介与个别品牌中介缺乏长远意识，单纯比拼门店规模与数量，导致企业自身的人才培养难以跟进，在楼市火爆时或许难以觉察，而一旦市场不好，人员大幅流失，自然就“人去店空”了。

    “所以，中介发展的根本不在‘店’而在‘人’，市场无论再怎么不好，总会有人买房，也总会有一定的市场份额，这时拥有一支能征善战的团队也就极为重要，而这恰是许多中介粗放扩张之后所缺的。”家天下房产副总郑心科坦言，政策调控下，当前市场已经进入了深度调整期，如何锻炼并留住一批高素质的经纪人团队成为许多中介目前亟待解决的课题。

    淡市需主导交易经纪人素质难以跟进

    那么，究竟什么样的经纪人才能博得购房者与业主的信赖，才能在淡市中把握住稍纵即逝的机会？ 不妨先听听业主林小姐的反面经历。

    林小姐表示，她在金山浦上大道一带有一套房子，如今仓山万达开业，周边区域楼市前景也自然看好，这时便有中介经纪人致电林小姐，保证能以16000元/m的价格出售，希望林小姐能考虑脱手。

    “我听到后就觉得不可思议，虽然仓山万达开业，前景确实很好，但现在不是还在调控期吗，周边的一手房每平方米价格也才一万多元，二手房怎么能卖出那么高的价格？”

    在林小姐的质问下，该中介经纪人一时无法回答，最终谈话在尴尬中收场。

    林小姐说，自己平时也经常会接到中介的各种电话，希望她卖房或者买房，而林小姐一般都会深入询问市场近况、区域预估前景、楼盘升值前景等专业性问题，希望中介能给出明确的建议，“因为这些都是我们购房者和业主关心的话题，如果中介无法答复，我们又怎么能放心把钱或房子托付给中介呢？”

    林小姐的话，也道出了当前调控下二手楼市的一大症结所在，甚至有业内人士如此总结：调控下买卖双方日益增长的中介服务需求，与中介经纪人单一化的服务之间的矛盾，已成为当前二手楼市的主要矛盾之一。

    “的确，粗放式发展所带来的粗放式服务，在行业内普遍存在着。”福州麦田房产业务总监吴祖怀表示，这些年来，随着楼市的不断发展，购房者与业主早已不再满足于二手房中介单纯提供“挂房源、找房子”的平台服务，而是希望中介经纪人能够提供更多有效的市场信息参考，来为买房卖房出谋划策，“尤其在调控下，市场尚不明朗的时候，许多购房者与业主都在观望，中介经纪人所发挥的能动性也应更加强大，谁能结合买卖双方的具体情况与楼市行情做出精确分析，谁就能成功引导购买力并签单”。

    一言以蔽之，过去由买卖双方主导的二手楼市，如今已成为中介因势利导的实力舞台。

    市场变革：二手楼市入行门槛更高经纪人“顾问化”是大势所趋

    于是，淡市之际，高低立分，越是前瞻性地把握到二手楼市发展趋势的房产中介，也越能在当前市场下生存并发展。 “其实，有一些品牌中介已经意识到了经纪人素质培养的重要性，调控下号召经纪人需要‘精耕’社区，有意识地对业主进行降价引导等，但经纪人需要真正提供‘顾问化’的服务，才能应对接下来的市场挑战。”业内人士林先生总结道。

    然而，欲培养出“顾问式”的经纪人，并不容易。“首先需要一套完善的育人机制，而且还要求能够招到基础素质较高的人才，这又涉及企业自身的号召力与资金实力等。”吴祖怀坦言。 “所以，经历这一轮市场大洗牌后，未来无论是经纪人的入行门槛，还是中介企业的发展门槛，都将越来越高。”郭华最后表示。

    只知“谁在裸泳”还不够“只有退潮时，才知道谁在裸泳。”

    但在当前形势严峻的二手楼市，只知道谁在“裸泳”，显然是远远不够的，还必须拥有翻江倒海的弄潮本事。 一直以来，旺市扩店、淡季关店已经成了二手楼市的常态，因而许多人将中介公司称为“开关公司”、“游击队”，甚至部分中介负责人也将关店视为平常，待楼市春风吹过，又是一番万物复苏的景象。

    当然，中介关闭门店固然是应对当前市场无可厚非的灵活之策，不过，我们更相信，彼时的二手楼市，将与今天大不相同，因为善于在淡市中反思并酝酿着前进的中介，将迅速占得先机，并将中介行业带入新的阶段——现在，他们已经意识到，未来的市场，不仅仅是单纯的卖方市场或买方市场，更是中介经纪人自己主导并开拓的市场！ 这也是今年关店潮带来的最佳启示，也是与2008年最大的不同之处。

    海房调查：

    逾八成网友期待经纪人素质进一步提高

    对于当前的二手房经纪人素质，网友们又是怎么看待的？购房者与业主真的如业内人士所说，愿意买“顾问式”经纪人的单吗？

    对此，本周特别推出房产经纪人素质问卷调查，截至2011年12月22日12：00，调查结果显示： 仅有14%网友表示“从来没有”接到过中介电话，而30%网友“经常”接到中介来电，56%网友“偶尔”接到中介电话。

    但其中仅有20%网友明确表示“愿意”接中介来电，当问及不愿意的理由时，大部分网友均认为中介电话“骚扰了日常生活”并“无法提供合理的市场参考”。而对于“房产经纪人提出的置业参考（如降价和买房）”，56%网友认为“这只是中介经纪人为促进成交量而夸大其词，不能相信”，仅有23%网友认为“值得参考”，说明当前市场下，房产经纪人普遍遭遇信任危机。

    另一方面，品牌中介则优势明显，42%网友认为“当前二手楼市经纪人整体素质参差不齐，部分品牌中介经纪人素质较高”。尽管网友对当前经纪人素质不置可否，但仍有逾八成网友赞同并期待“未来二手楼市经纪人应朝‘顾问化’方向发展”。

    结束语：明鉴2011，展望2012

    人常说：读史使人明智，鉴古方能通今。

    站在2011年的年尾，一个调控起伏、风波不断的年份即将成为历史，而了解福州楼市这一年走过的路程，正是为了更好地展望马上来临的2012年——虽然前路茫茫，哪怕风雨依然……

    但我们相信，在调控基调不变的情况下，福州楼市将继续酝酿并衍生出更多新的改变，从而促进楼市平稳健康发展，让我们期待，福州楼市在2012年将带来更多惊喜！