你听说过“房产增值系数”吗？你又是否听说过“肯德基选房法”？

    在这个“房”年代，“空军”、“多军”，都在寻找各式各样的数字与方法，期待证明房价的合理或不合理。他们自创民间指数，只为佐证自己的判断，乃至为个人决策加油打气。

    而在这些或生活化，或假专业的数字背后，仍是喧哗的楼市生态。算不算得清房价，又有几个人真在乎呢？

   【讲述】

   “像我这样的屌丝青年，把身家性命都系在房子上”

    半年时间，身边有六个同事买了房，这多少让张迪有些困惑。

   “一个个都在喊房子贵，买不起，可都默默地买房了，买后又兴高采烈的。”这样的反差并不稀奇，这两年来，每当张迪质疑房价泡沫的时候，就会有身边人用现实“教育”他——房价还未到顶。

    然而张迪始终都想不通其中逻辑，在他看来，资本拥有极限：“集体啃老，灰色收入，预支未来，解释房价上涨的理由很多，但这些都是有极限的。”

   “这就像中国的GDP连续很多年10%以上，但现在速度就会降下来。”就在这时，张迪在网络论坛上看到这样一个名词——“房产增值系数”。

    这是网友自创的房产指数：“简单说，就是用全家房产现在的总市值，除以你全家近3年来的平均年度工资奖金等通过工资获得的收入。”

    以一个在北京拥有两居室的两口之家为例，如其拥有房产价值300万，年平均收入30万的话，那么“房产增值系数”便是10。

    按照网友的解释，“房产增值系数”越高，意味着这个家庭依靠房产增值，实现家庭整体财富升值的依赖度越高；越低，则意味着资产里面房地产的配比越低。

    张迪让身边的朋友都算了算，发现绝大多数身边人的“房产增值系数”，都超过20，尤其是“北京土著”，其增值系数甚至可以达到100。

   “换句话说，再辛辛苦苦工作100年，才能再赚到现在的房产价值。”张迪觉得这数字有些荒谬，却又是硬邦邦的现实。张迪是幸运者，2012年，他在北京购买的房产已经还清贷款，按照房屋现价，张迪的“房产增值系数”是15：“绝大多数人都不希望全家财富都集中在房子上，可现实就是，几乎所有像我这样的屌丝青年，把身家性命都系在房子上，一荣俱荣，一损俱损。”

    既然是民间数字，不同的人对其有着截然不同的解读，一些认为房价仍会上涨的“多军”，便认为“增值系数”高企，恰恰证明投资房产者的精明，“几年的工夫，就挣够了一辈子的钱”。

    这样的例子并不少，张迪的一位同事，于2009年购入的三居室，如今已涨价过百万，身边人常常夸赞其决策英明，“上班不如买房”，成了许多人的共识。

   “买房的人，正一点点地给社会累积着风险”

    就在网友们热议“房产增值系数”的同时，该指数的创造者，还推出了另外一个概念——“财务自由系数”，即家庭平均每月财产性收入与家庭平均月开销的比值。

    显而易见，“财务自由系数”越高，家庭现金流便越充沛，对失业等风险的抵抗力越强；反之则说明家庭抵御风险能力不足，对工作的依赖性越强。

   “像我这种没贷款，但也没有存款的，这个系数应该是0.001吧，财务一点都不自由。”不是所有人都像张迪一样幸运，尤其是“80后”新移民一代，绝大多数人都还在为还贷款而发愁：“例如我这几个今年买房的同事，他们的财务自由系数都得是零。”

    7月，张迪曾随一位在大兴黄村附近购房的同事周先生看房。这名同事选定的房屋，距地铁大兴线有步行20分钟的路程，坐上地铁，到达单位还需要1个小时：“住上自己的房后，他每天上下班就要用3个小时。”

    为这套房子，周先生付出了自己所有的积蓄，80万公积金贷款，还有30万亲友借款。

    若以民间指数换算，则是——“房产增值系数”6，“财务自由系数”为零。

    网络上，许多网友跟帖算出了自己的“系数”，增值系数几十，自由系数为零的结果比比皆是：“原来歌词唱‘我拿青春赌明天’，我们这些人是拿青春赌房子。”

   “也许这种民间指数并不准确，但是还是能看出一点问题。我身边的同事们，绝大多数都在这几年买了房，买房的同事，背上了借款、贷款，也一点点地给社会累积着风险。”平时聊天，失业、降薪、经济危机这些话题，都慢慢成为同事之间的禁区，取而代之的，是大家一起憧憬房价飙升后带来的满足感：“谁如果提到未来可能还不起贷款，就会被大家嘲笑，认为杞人忧天，或者是扫大家的兴。仿佛房地产这场盛宴，永远都不会结束。”

   【算账】

   “这个指数算出的是对房价的失望吧”

    张宇飞(公务员，房产增值系数30，财务自由系数0.05)：说实话，我的房子是爸妈出钱买的，按照我和老婆的工资，攒十年都未必拿得出首付，更何谈“房产增值系数”了。

    这几年我看过不少这种民间指数了，比如什么“排骨面指数”，说地区房价应该是当地卖的排骨面价格的1000倍，比如你家门口排骨面卖10块，那你家房价就应该值1万。按这个算法倒推，我家门口的面条现在应该卖30一碗吧，差不多是味千拉面的价。

    还有“肯德基选房法”，说买房要看周边1公里内有没有肯德基，有就说明地区人流多，配套齐全等等。

    在我看来，这种民间指数跟偏方差不多，没有什么权威性，过一段时间就会有新的出来。但从中能看出老百姓的心态，比如你说的这个指数，我感觉就是比较悲观的，说明现在年轻人对房价比较失望吧。

   “有房的都唱多，没房的都唱空”

    岳鹏(北京土著，白领，房产增值系数100，财务自由系数0.8)：这都是祖上积德啊，跟我没什么关系，我自己挣的钱全做理财了，基金、股票还有一些存款。

    不用担心房子，算我的一大优势吧，而且我花的钱很少，所以财务自由系数还能看。不过我得吐槽一句，如果不算租房收入的话，想要有财产性收入真心太难了，不赔钱都难啊。除了房子，老百姓基本是买什么跌什么，只有房子是只涨不跌的。

    曹杰(白领，房产增值系数0，财务自由系数0.5)：我没房，房产增值系数就成零了，工作这几年，我也有几十万存款，但在北京，这点钱买不起房。因为没结婚，我也不愿意跟爸妈借钱买房，毕竟今后是不是一直留在北京还不好说。

    对于房价的涨跌，我们这一代人基本都很关注，每个人的想法都不一样。网上的说法叫“屁股决定脑袋”，有房的都唱多，没房的都唱空。我认为这样的说法比较片面，其实房价是个挺专业的事情，就连经济学家都没有一致意见。

    民间这些指数，我觉得是大家情绪的抒发，真正想判断房价走势，还是需要官方一些比较硬的数字，比如北京到底有多少房，每年需求是多少，有多少人是一个人N多房的，我觉得有些数字不难统计，会不会是政府隐匿不发？

   【较真】

    无从了解真相只得聊以自娱

    房地产市场的多空之争，最有名的两位代表人物，可说是“大炮”任志强与“空军司令”谢国忠。从历史来看，任志强的判断完胜谢国忠。

    实业派战胜学院派，有人评论，这是因为谢国忠只读懂了经济学，而任志强读懂了中国。笔者以为，这里面还有一层因素，那就是作为房地产企业老总的任志强，掌握了更多、更准确的数据。

    任总每次发表看多言论，都会举出一系列数据，这些数据未必官方，但绝不山寨。或者说，这些数字都是“原生态”数字，是来自于房地产市场的第一手数据，通过这样的数据做分析，成功率就变大了许多。

    公众能否掌握这些数据？目前看很难。记得几年前，房屋空置率成为热点问题，可有关部门非但不愿做出切实回应，还摆出一系列理由，力证“空置率没法统计”、“空置率与房价无关”。这种态度之下，公众怎会拿到一手数据？即便拿得到几组数字，又有哪位敢信？

    正是官方数据的缺位，导致民间指数层出不穷，既然无从了解真相，公众只得聊以自娱。

    21世纪又被叫做“数字时代”，按说搞几个数据，并不是什么难事。例如叫了几年的“住房信息联网系统”，一旦联网，一个城市有多少房，一个人有多少房，各种信息一览无余。就连一贯谨慎的“有关部门”，都承认这个系统技术难度不大。可这网就是怎么都“联”不上，原因又在何处？

    笔者不妨揣测，还是有些人，不愿意这些数字公之于众。他们怕这“锅盖”揭开后，人人都知道锅里有几个饺子。

    到那时候，谁想多吃多占，可就没现在那么容易了。

   【搜罗】

    算计房价，这些指数够用吗？

    黑灯率

    2010年8月，由网友自发组织的“晒黑灯”活动受到广泛关注，通过“晚上小区的房子都黑着灯”这一直观印象，网友希望证明房屋空置率高的事实。与“黑灯率”类似的，还有“零用电率”，意指从来不使用电的房屋比率。

    黑灯率与零用电率，均在一定程度上可以反映房屋空置率的高低，甚至有媒体曝光，开发商为制造房屋销售状况良好的假象，特意为空置房间亮灯。

    不过，“黑灯率”的客观性也受到一定的质疑，如民间统计的准确性、黑灯是否等同于空置等等问题，并没有官方机构或专家学者给予进一步解读。

    住房痛苦指数

   “住房痛苦指数”乃是国人原创，是以房屋售价除以人均月收入。其指数越高，则越“痛苦”。如此算来，绝大多数买房人，都是“痛并快乐着”。

    更为国际化的“痛苦指数”，则叫“房价收入比”，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。以北京为例，一套两居室总价为300万，购买人年收入为15万，则房价收入比为20。

    以国际标准而言，发达国家的房价收入比为4至6之间，意即4至6年的家庭总收入，可购普通住房一套。

    本文转载自：北京晚报

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