傍晚，杭州西湖文化广场银泰地下一层的康师傅面店里，吃客络绎不绝。市民老刘一边吃面，一边不由感慨：早两年怎么就没下决心在这个地方搞个餐饮店！

   “人气商圈、电影院边上”，这地段，难怪老刘如此捶胸顿足。不过，这样的位置也不是不能“克隆”。当西溪印象城、城西银泰、杭州万达广场、下沙龙湖天街等多个商业综合体项目进入建设和开业高峰，杭州多中心、多商圈格局已经突显，将对杭城商业和市民生活带来深远影响，商业和投资机会也同样多多。

    2016年之前，杭州商业项目将达到90个

    9月8日，位于城西的银泰城开业。这是续武林银泰、庆春银泰、西湖银泰、文化广场银泰、湖滨银泰等门店后，杭城主城区的第七家银泰门店。按计划，城北银泰、下沙银泰也将分别在明年和后年开业。

    不怪乎，有市民调侃，杭城已经被银泰所“包围”。

    事实上，除了银泰，其他一些商业地产巨头也纷纷在杭州攻城略地。在城西，西溪印象城已在今年5月开业；在城北，西田城已在6月开业，杭州万达广场、水晶城购物中心预计明年底开业，新天地·东方茂都会综合体在建设中；在城东，杭州大厦庆春广场店在建；在下沙，龙湖天街已经开建，预计2015年开业。

    根据一份统计显示，2016年之前，杭州商业项目将达到90个，建筑面积780万平方米以上。其中，超过15万平方米的商业综合体将会有16个，在10万至15万平方米之间的商业综合体共有13个。

   “结合我们的经验和管理，即使地理位置相对一般，万达广场建成后，也会在短期内形成较成熟的商圈。此前，万达在国内很多城市已有成功案例。离杭州比较近的有已开业的宁波鄞州万达广场。”谈到城市综合体对商圈打造的作用，杭州万达广场相关人士对记者表示。值得一提的是，万达的口号是，“万达广场，就是城市中心”。

    长时间里，杭州处于以武林广场、延安路商业街为核心的单一商圈格局中。可以预见，众多商业综合体的陆续建成和开业必将使杭城商业格局发生蜕变。

   “一本万利”：用写字楼的成本建旺铺出租

    日前，杭州联华华商集团在官方网站上透露，世纪联华位于西湖文化广场的大卖场计划于今年底开业，面积达1.6万余平方米，员工招聘工作已开始。

   “开业时间还没定。定下来后，会对外宣布。”杭州联华华商集团一位工作人员对记者说。

    尽管还没有确切的日期，世纪联华在西湖文化广场里拉出的招聘广告横幅已让附近居民充满期待。在这个位置，此前已开出新远影城、博库书城及银泰百货折扣店，随着世纪联华大卖场入驻，西湖文化广场的商业综合体基本形成。

    位于市中心的居民对商业项目尚如此关注，相对偏远一些的市民对商业综合体的期待，更是不言而喻。所以，关于商业综合体入驻或开业的消息，总会成为附近居民关注的话题和热门谈资。

   “家旁边有个电影院，有个美食广场，若加上个大卖场或百货，那该是多么美好的事情。生活品质将瞬间提升。”采访中，多位市民表达了类似观点。

    其实，除了方便和丰富居民消费生活外，商业综合体对于投资方、政府、金融机构等等同样也是多赢。对于政府而言，商业综合体将增加税收，拉动消费和经济。所以，商业综合体一直是各个区、县政府的招商重点，并常常会在交通、基建等各方面给予支持。对于金融机构，像万达、龙湖等这样的商业地产大佬，加上一般会有项目地块做抵押，肯定是重点合作伙伴，给予金融支持。

    而对于商业地产大佬自身，以建造写字楼的投资成本，经过包装和运作，一层至N层都可以当作大街上的旺铺来收取租金或出售，可以说是“一本万利”。

    商业综合体为城镇化“补白”

    值得一提的是，和很多地方一样，杭州不少区块的发展模式也是：住宅——商业——入住率提升——商业体量进一步增加。也就是说，一般先是有了大量的楼盘交付和部分人口入驻，然后庞大的商业需求刺激了商业配套入驻和布局，之后形成良性互动。

    所以，一批商业综合体的建造和开业，相当于为杭城的城镇化(城市化)进程“补白”，将使新城(区)住宅的入驻率显著提升。可以说，商业地产是目前和未来城镇化(城市化)过程中的重要商业机会。

    近年来，有不少的房产开发商一步到位，采取住宅、商业配套同步开发的模式进行房产开发，并以此作为边上住宅房产的“卖点”，吸引购房者。比如，下沙的龙湖滟澜山与龙湖天街，万科的良渚文化村。

    目前，拥有现成的成熟商业配套的地块已经越来越少，楼盘也越来越“郊区化”，商业配套很多时候需要靠房产公司自己开发、建设。因此，在新一轮城镇化过程中，即便是住宅房产企业，其商业地产经营和开发能力，或与商业地产企业的合作能力，将成为房产企业的重要竞争力，决定着企业的成败。

    电商发展影响商业综合体投资者的决策

    对于商业网点规模，我市有一个《杭州市城乡商业网点发展导向性规划纲要(2011-2020年)》。根据该规划，到2015年末，杭州将初步形成2个市级商业中心、3个市级商业副中心、7个区域商业中心、9个区域商业副中心的大格局。

    其中，2个市级商业中心，指的是武林市级商业中心和钱江新城市级商业中心。3个市级商业副中心分别是萧山的江南市级商业副中心(包括滨江区的一部分)、余杭的临平市级商业副中心和下沙市级商业副中心。

   “不过，规划赶不上变化。未来的商业发展和布局，还是有诸多变数。比如，最近，多个商业综合体在城北开建后，城北商圈异军突起。相比之下，滨江就感觉弱一些。”杭城一位地产业内人士表示。

   “商业综合体的布点越来越多，让更多居民可以在家门口购物，一定程度可以减缓电商带来的冲击。另外，尽管电商发展迅猛，OTO模式(Online To Offline，即把线下商务的机会与互联网结合在了一起，让互联网成为线下交易的前台)及产品品牌形象的树立和提升很多时候也需借助线下的布点。”浙江财经大学工商管理学院陈颖博士分析说。

    据陈颖的观察，随着电商的崛起，网购对服饰类商品的分流非常明显。相比之下，餐饮区块一般是商业综合体中最受市民欢迎的，也是电商很难代替的。所以，相比以往，近期新建的综合体中，餐饮、娱乐比例呈现越来越高的趋势。经营者更多重视各类体验式消费，希望以此带动百货业。

    据悉，在前些天开业的城西银泰城，服饰、名品、主力店的比例约占42%，餐饮和配套的比例则达到了58%。

   “资金总是逐利的。此前一些商业地产的成功，使很多企业对这个领域有了投资冲动。商业综合体的布局和建设像雨后春笋一样出现。但是，数量这么多，呈现同质化的趋势，竞争将比较激烈，也并不是都能成功。所以，要参与各类相关投资的话，尽量找一些运作经验丰富和有特色的品牌开发企业，以降低风险。”上述地产业内人士提醒。

    本土商业地产企业有待崛起

    不久前，“商业地产大佬”——万达集团董事长王健林取代娃哈哈的宗庆后，成为中国首富，再次引发各界对商业地产中机会的关注。不过，杭州本土的商业地产大佬目前还没有。

    说到优秀的本土地产企业，杭城市民首先会想到绿城和滨江。不过，这两家地产企业更多的专注于住宅地产。

    据悉，除了住宅，绿城集团目前明确的战略发展重点领域是生态农业、养老地产及与地产相关的电商项目等。至于滨江房产，在其2012年的年报中，提及发展战略，谈到“大力发展生活房产，争取每年留5万平方米住宅小区生活配套商铺物业，5-10年内留存50-100万平方米小区商业”。这似乎离“商业地产大佬”也有些距离。

    其实，上述企业不太投资商业综合体，除了他们是专注于住宅地产外，也体现了这个行业的门槛，即需要有一定的行业积累和经验。

    商业百货巨头与知名品牌商家的合作，关系有些微妙。想当年，为了引进LV等大牌，杭州大厦总经理童民强和他的经理们刚开始可谓吃尽了苦头。后来，杭州大厦在业界获得认可后，大牌们则是争破脑袋希望在杭州大厦求一处安身之地。

   “万达的核心竞争力，主要体现在公司的号召力和长期经验、积累。万达与一大批国内外一流的品牌商家建立了战略合作关系，合作商家超过5000家。”杭州万达广场相关人士对记者表示。

    目前，在杭州已开业的商业综合体中，当属银泰、万象城(华润集团旗下)、杭州大厦等最为出名。两前者，都非本土企业。银泰商业集团于1998年在杭州设立第一家门店，目前仅在省内就有18家百货店和2家购物中心。很多杭城市民以为银泰是杭州本土企业，不过，根据其年报披露的信息，其注册地其实在开曼群岛，执行总部在北京朝阳区。

    所以，作为本土企业，杭州大厦在商业地产领域最被看好。杭州大厦目前的年营业收入已经突破60亿元。去年6月，杭州大厦拿下西子国际项目(位于庆春广场，一个集购物、写字楼、酒店等于一体的商业综合体)40%的股权。“目前，绍兴柯桥等地的杭州大厦购物中心，由杭州大厦商业投资管理咨询公司与当地企业合作，主要是品牌、管理输出，并不直接管理。”童民强对记者透露，等西子国际项目建成后，由杭州大厦直接经营管理的将有两个门店，一个位于武林广场，一个位于庆春广场。

    今年8月21日，省国资委批准杭州解百(600814)间接收购杭州大厦方案。收购成功后，上市公司的融资平台和多年的零售百货经验积累，将为杭州大厦成为商业地产大佬奠定基础。

    当然，需要指出的是，所谓“有容乃大”，杭州目前的商业格局也体现了这个城市的包容性。不管是本土企业，还是外来企业，杭州都一视同仁，为其投资、创业提供便利和良好的外部环境。这也是杭州经济的重要竞争力所在。

    本文转载自：杭州网--杭州日报

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