南都记者随机抽查了郊区10个热销刚需盘，发现8成楼盘年内涨幅超过10%，涨幅最高者达26
.30%

以前老百姓常埋怨“看病难，看病贵”，可如今，买房也不容易！今年前三季，外围区域的刚需楼盘频频上演开盘数小时即售罄的疯狂场面，很多刚需买家为“抢房”不惜凌晨四五点便去排队，有人更是费尽心思托人找关系走“后门”。

“日光”盘卷土重来的背后是价格涨势凌厉，记者从花都、南沙、番禺、增城这四个外围区域随机抽查了10个热销刚需盘，发现与年初相比单价普遍上涨，且每平方米上涨两三千元稀松平常，有4盘均价涨幅超过了20%，涨幅最高者达26
.30%。

外围刚需盘唱主角 “日光”盘频现

10月13日，位于番禺华南板块的刚需新盘时代倾城（楼盘资料）开盘，其12000元/平方米的均价引来上千买家疯抢，首推的378套产品短短两小时便被抢购一空，开发商随即加推两栋，再度卖出九成。据开发商公布的数据显示，该项目当天成交700套，成交金额超10亿。

这样的场景对于很多刚需客来说，有点见怪不怪了，买房犹如“抢”房，出手慢，运气差的都极可能买不到，海珠区的唐先生今年上半年就经历过两次。唐先生告诉记者，由于是刚需改善型买家，他和太太看遍了整个广州，最后把目光投向了萝岗的中海誉城（楼盘资料）
。5月下旬，他赶上该项目新组团发售，整个销售中心里三层外三层被围得水泄不通，很多买家凌晨四五点就来排队，他排了半天队也没“抢”到选房资格，只好作罢。“第二次我凌晨就赶去排队了，好在那次采用摇号的方式，我运气不错，摇到一个比较靠前的号，总算买到了自己满意的房子。”唐先生松了一口气，他现场认识的买家有的排了三次队都没买到。

无论是普通买家还是业内人士，都有一个明显的感受，那就是“日光盘”在2013年卷土重来。中海誉城对外发布的销售信息显示，该项目自去年年底首次开盘以来，一路热销，战绩骄人，目前已连创5次开盘5度日光的市场记录；奥园春晓（楼盘资料） 两次开盘两次“日光”，万科东荟城（楼盘资料）、天健上城（楼盘资料）
8月下旬开盘“日光”，8月初雅居乐·剑桥郡开盘“日光”，凤凰城洋房组团屡次推新屡次“日光”……

2013年，毫无疑问的是“刚需年”，而花都、萝岗、南沙、增城这些外围区域刚需盘则是主角中的主角。合富辉煌提供的统计数据显示，今年1至9月，广州十区两市120平方米以下的刚需产品新增供应32059套，120平方米以上的大户型供应量为14210套，其中120方以下的刚需产品占比高达69%；成交方面，120平方米的刚需产品占比为66%。

“花都、南沙、萝岗这些外围区域，刚需产品的供应量和成交量在全市范围所占的比例也大约在70%左右。”合富辉煌首席市场分析师黎文江指出。

“日光”背后：不少刚需盘涨价20%

除了成为市场“主角”，广州外围刚需盘在今年过去的9个月里还展现出另外一个突出特点，那就是价格上涨明显。记者随机从外围区域选择了10个热销刚需楼盘，将其今年1月的售价与9月份的售价作对比，发现价格上涨的幅度超过10%的楼盘达到了8个，涨幅最高者达26.30%。

以萝岗万科东城荟为例，该项目今年1月份毛坯发售的均价为14000元/平方米，2012年的均价水平也基本维持在13000元/平方米左右，但到了今年4月，该项目的价格开始明显上涨，毛坯均价达到了15000元/平方米，目前均价去到了17000元/平方米，涨幅高达21.4%。

番禺刚需热销盘诺德名都（楼盘资料）今年1月份的销售毛坯均价为13800元/平方米，经过连续数月的上涨之后，毛坯均价在7月份达到了17000元/平方米，涨幅高达23.2%。

而花都保利花城（楼盘资料）
目前在售楼王产品，价格更较一月份上涨达26.3%。另位于花都的豪利花园（楼盘资料）
今年以来也是稳步上涨，该项目今年1月的毛坯均价为8500元/平方米，4月份上涨至8800元/平方米，一个月后再涨至9300元/平方米，9月份带装修发售，均价涨至11000元/平方米，若按每平方米1500元的装修标准计算，该项目的毛坯售价上涨幅度达到11.8%。

外围刚需盘价格上涨的趋势在今年第三季度表现明显，记者从房产公布的数据看到，该网站9月份在广州市有网签记录的楼盘中，抽调了100个楼盘的成交均价和8月进行对比，结果显示，有37%的楼盘成交均价出现上升趋势，比上月增加了4%；有21%的楼盘成交均价出现了下降，比上月的27%减少了6%；42%的楼盘成交均价基本保持不变，在广州的十区两市中，花都区的报价上涨楼盘数量最多，多达14个。

“花都和南沙这两个外围区域楼价上涨最为明显。”黎文江指出，今年以来花都区的刚需盘价格普遍上涨幅度约在7%至15%左右，全面进入万元时代，南沙区新货的价格普遍从七八月份的11000元/平方米跃升到了11000-13000元/平方米左右，萝岗区目前已难觅16000元/平方米以下带装修项目。有业内人士透露，由于萝岗区有多个楼盘都采用了“双合同”的方式，目前市场实际售价会比网签均价更高，多数楼盘的实际成交价集中在1.5万-2.2万元/平方米之间。

析因：刚需的大量释放中心城区需求外溢

“现在是调控越紧，刚需族买房越难。”D T
Z戴德梁行商业地产服务主管及高级助理董事伍林指出，今年上半年土地成交活跃，高溢价地块频现，推高了地块邻近区域的房价水平，并带动整体物业售价的上涨。由于刚性需求在，很多购房者预期房价在短期内不会下降，出于“今年不买，明年更高”的担心而出手。

黎文江也认为，刚需的大量释放是外围刚需产品价格走高的一个重要原因。他指出，去年首季度成交量不好，只有20至30万平方米左右，很多开放商放缓了施工进度，今年刚需供应在一、二季度才恢复，由于上半年的大量成交，三季度市场断货，供不应求，推高价格。与此同时，外围区域规划利好的落实也是其房价上涨的一个影响因素，如南沙5条地铁线、4条城际轨道的规划出台之后，再度拉升了该区域的房价。

而另一方面，中心城区楼价高涨，中心区买家外溢也是一个重要原因。“这一现象在花都和萝岗表现得十分明显。”黎文江指出，白云区目前的成交均价已经超过了2万元/平方米，花都1万元/平方米的均价吸引了很多白云区的外来人口前去置业，有些楼盘还专门针对这些买家推出了“非户籍学位”教育配套取得了买家的追捧。“萝岗区的情况也类似，在天河区房价高企的情况下，很多买家向东转移，选择外围的萝岗区楼盘作为第一居所。”

此外，伍林则认为，银行房贷收紧也助推了刚需市场的成交，“很多买家担心等下去贷款变难，房贷利率越来越高，索性出手。”

预测：未来价格看政府成交量看银行

政府高举楼市调控的大旗，可刚需产品的价格却顶住压力明显上涨，这令很多刚需买家感到“很受伤”。然而，就像专家分析的一样，对于刚需买家来说，最大的困扰便在于，嫌楼价高，但不买又担心更高！接下来的房价走势又会如何呢？

“最终还是要看政府接下来的调控力度和调控范围。”伍林指出，在楼市调控问题上，中央政策和地方政府的利益考量不同，一些调控措施并非真正落到实处，未来要想控制好房价则要看调控的强度到底有多大。

黎文江则形象地概括，未来楼市“价格看政策，成交量看银行”。他认为，市场刚需旺盛，开发商继续保持供应，价格要想平稳则依赖于政策的控制；而银行对于房贷的控制则会直接影响到刚需买家的成交，“今年年底前银行房贷额度下降，房贷控制严格，估计要到明年才会有所增加。”

业界声音

由于上半年的大量成交，三季度市场断货，供不应求，推高价格。

———合富辉煌首席市场分析师黎文江

在楼市调控问题上，中央政策和地方政府的利益考量不同，一些调控措施并非真正落到实处，未来要想控制好房价则要看调控的强度到底有多大。

———D T Z戴德梁行商业地产服务主管及高级助理董事伍林