“春节过后，看房的人陆续多了起来，零星也有一些成交，不再像年前年中，连个人影也没有。”元宵节后，市区一些楼盘营销经理反馈说，节后的楼市似乎有了那么一丝丝暖意，言语间对春播行情充满了期待。

    上个双休日，在江南茂新四季尊域售楼处来了40多组看房客，大多数是来看三月份即将开盘的二期房源，而且一期也成交了5套房子。在此之前，据说首创·新城花园每平方米四五千元的低价房也有少量成交。东市尚品新盘低调开售，也有客户签约成交。城北板块，在四季华庭项目、绿城御园项目，看房的人也陆续多了起来。如果换在楼市红火之时，这零星的成交量自然不足一提。但是在整个楼市还未从寒冬中苏醒过来的时候，业内当然要将其视作回暖的信号了。

    在调控重压的背景下，楼市再现大行情可能性很小，但是局部的小行情能否展开则取决于开发商自身的努力。其实，细究之下，节后看房的人多起来很正常。经过了一个漫长的寒冬，因为调控而推迟购房计划的刚需族开始重新关注市场，寻找合适的房源。房子的本质功能就是居住，是人的最基本需求，对于那些急需购房结婚、或者是孩子入学需要学区房、还有给父母买房养老等等刚性需求，房子不是买不买的问题，而是时机问题、买在哪里的问题。

    刚需族青睐高性价比楼盘

    刚需族最青睐什么样的房子？去年11月四季尊域首期开盘点燃“冬天里的一把火”，相信已给业界带来了答案。开盘当天房源抢手到要排队选房，一天成交120多套房子，销售率超过70%，这样的业绩出现在整个行业陷入低谷的时候，不能不说是一个奇迹。

    能引来大批潜在刚需购房客出手，原因很简单，就是让人觉得物有所值。茂新房产针对首次置业和改善型需求，瞄准小户型大胆创新，通过挑空客厅和赠送空间等设计，破天荒地将89平方米的户型做到了三房两厅，上下两层，入户阳台和观景露台等一应俱全，实际可用面积放大到了130平方米。

    四季尊域报出的开盘价是每平方米8000多元，有圈内同行按可用面积换算了一下，实际只有五六千元。同时，茂新房产还与购房者签订“降价补差价”的附加协议，打消了购房者对房价下跌的担忧。而听说尊域二期房价将略有上涨，一些潜在客户更是早早赶来挑选一期尾房。

    小户型、低总价是刚需购房族所非常看重的，在此基础上性价比越高越有竞争力。初次置业，手头积蓄不多，当然希望总价越低越好，毕竟现在贷款利率处于历史高位，总价低一些也能减轻购房负担。像新城花园尽管地处偏远，但周边企业较多，每平方米四五千元的房价也是非常吸引在周边企业上班的工薪族。有的购房者就是专门在最便宜的几套房源中挑选，正说明他们是真正需要住房的人。这样的刚需族在中低收入群体中还为数不少。

    有分析人士认为，在宏观调控形势下，刚性需求并非都在观望，关键是产品如何与需求点实现精准对接。“一般高层的公摊比例较高，而四季尊域89平方米的房子能做到两层，而且使用空间很舒适，还真没见过，如果开发商都能这样为购房者着想就好了。”一位购买了四季尊域一期房源的客户这样感慨。

    理性健康的楼市正在回归

    茂新四季尊域受宠的小户型产品是在拿地伊始，就瞄准刚需客户群体设计好的，这也正是开发商具有前瞻眼光的过人之处。那么，那些开发大户型、走高端路线的产品怎么办？在调控重压之下，市区一些开发商跟杭州绿城一样，已在反思前期的高端定位，以及对调控长期性、严厉性预判的不足。

    房地产市场看似错综复杂，其实市场道理很简单，不管调控不调控，刚性需求都在那里，购房仅仅是时间和时机问题，终究要释放出来，关键就是要开发商给刚需族一个充分的购房理由。

    投资投机性作为调控的打压对象，早已销声匿迹。其中，最为微妙的就是改善性需求。改善性需求弹性空间很大，通常随着市场景气与否而起伏。市场景气，手中的房源容易出手，那么就有改善住房条件的意愿和条件，反之也无力改善住房。尤其是作为上百万元一套的高端住宅主力购户群体的中小企业主，随着各种成本上升，经营难度加大，盈利空间压缩，也纷纷推迟了改善居住条件的计划。

    据记者了解，一边是几乎停滞的销售行情，一边是高成本融资继续砸钱盖房，资金链的持续收紧正在倒逼开发商重新调整开发战略，抛弃等待调控松绑的幻想，正视现实。有的开发商已在酝酿让利给购房者，准备实施“以价换量”的战略；有的已向规划部门申请调整未开发的后续房源户型结构，以“改大换小”的方式降低总价；不愿降价的则信奉“品质至上”的理念，在小区建筑、景观和配套上加大投入，以期通过“看得见、摸得着”的实景现房打动购房者。

    试想一下，在房价疯狂飞涨的2009年和2010年，排队抢房频频上演之时，开发商会这样认真考虑购房者的呼声，贴近市场的真实需求吗？

    一切围绕市场真实需求，理性拿地、理性开发、理性定价，这一切只有在房地产稳步、健康发展的状态下才有可能实现。当业界抱怨调控措施过于严厉，紧缩时间过长的时候，是否曾想过，眼下这个一切围绕购房者转的市场，不正是我们呼唤已久的健康、理性、可持续发展的房地产市场吗？