杭州：别墅降价促销堪比公寓

据每日经济新闻4月25日报道表示，自从德信·北海公园引领杭州楼市马年首降后，房价水平接近一线城市的杭州，目前超过20个楼盘紧随降价，而这股降价潮已冲击到别墅、排屋等高端物业市场。如今，这些豪宅由前几年的蓬勃发展转为无人问津，降价、低开、特价房等各种促销手段，层出不穷。

“6388元/平方米，成就杭城真正的独栋别墅超性价比之王！6388元/平方米，成就杭城独栋销冠！湖光山社对折清盘钜惠！抢到赚到！”最近，在浙江杭州工作已有7年的刘先生不时接到楼盘优惠销售的电话和短信，但这条“别墅卖出公寓价”的短信却让他印象尤为深刻。

报道表示，湖光山社的举动或只是当前豪宅市场的一个缩影。据浙江杭州临安一季度房地产业数据显示，一季度以来，临安城区板块的销售面积占总销售面积的70.35%，豪宅林立的青山湖板块销售面积占比只有9.25%。
从房源类型成交的情况来看，该区域一季度公寓房共成交692套，别墅成交仅19幢。商品房住宅中，多、高层住宅成交均价6341.85元/平方米，别墅成交均价10087.42元/平方米。
对此，报道援引市场分析称，国家此前出台的限购限贷政策，导致近两年来房产市场持续低迷，再加上今年春节之后杭州城区刮起的“降价风暴”给楼市带来了春寒料峭的打击，杭州几个大盘大幅降价对临安区块的房产市场造成了一定的负面影响。

另外，报道还表示，理论上讲，坐落于城区优势位置的豪宅，在眼前房地产严峻形势下，虽难言升值，仍应具备保值属性，但当前也呈现较为悲观的一面。

3月6日，滨江集团位于杭州市区稀缺地块的豪宅项目武林壹号推出1号楼共166套房源，起价1500万，折算单价约5万元/平方米，而该项目2013年的销售均价一度超过7万元/平方米。

此外，降价促销的市区豪宅还包括九龙仓地产旗下的君玺项目，以起价37900元/平方米低价首开入市，据当地媒体披露，截至目前，180套房源已去化6成。

而对于杭州市区的豪宅市场，报道援引全球知名房产咨询机构世邦魏理仕杭州分公司董事总经理马英枢介绍表示，这些位置稀缺的豪宅作为购房者的第一居所，从第一季度市场数据来讲，目前高端住宅市场价格表现仍较为稳定。

不过，马英枢亦认为，如果市场观望心态持续加重，开发商出于去化压力和资金回笼需求，不排除出现价格松动，而降价幅度将取决于开发商的现金流需求、营销策略，以及项目的市场定位、营销周期等。
同时，从认筹、预定到最终签订正式合同，有一定的时间滞后性，类似于武林壹号、九龙仓君玺等项目价格下调，能否进一步影响目前高端住宅市场价格下探，有赖于日后公布的第二季度房地产交易数据。

长沙：库存急剧攀升 开发商纷纷跳水降价
而值得注意的是，除了杭州之外，不少二线城市的楼市都出现了大规模降价现象，长沙也是其中之一。

据华夏时报报道表示，长沙今年第一个公开宣传“暴降2000元/平米”的COCO蜜城项目，降幅达30%。该项目位于长沙河西新开发区洋湖垸湿地公园，是四川蓝光地产在去年拍下的地王，楼面地价达到4841元/平米。业内人士估算，加上建筑成本等，这个项目至少得卖到7800元/平米才能保本。

然而，今年元宵节后，该盘大张旗鼓打出降价牌，从单价8000多元直奔六字头，引发业主维权。售楼员介绍，目前正在出售的57平米两居，总价不到40万元，69平米的三居，实际使用面积超过80平米，售价不到50万元，属于“赔本赚吆喝的买卖”。　　对此，报道援引一位业内人士分析表示，“蓝光这个外来和尚没有熟悉长沙的水土，前期过于乐观，高价抢地，后期又过于鲁莽，大幅降价”，开发商试图借助降价打响第一枪，为日后在长沙开疆拓土奠定品牌基础。

报道同时表示，“COCO蜜城”的“跳楼价”扰乱了原本还算平静的长沙楼市。万科白鹭郡从一期开盘价8500元/平米带精装修，已经下降到如今的6300元/平米。

华夏时报还了解到，属于江景房的万科金域缇香，也从最高12000元/平米，滑落到如今单价8000元上下，但销售仍不太理想，去年11月开盘的2栋楼至今仍有部分没卖完。
而值得一提的是，开发商们纷纷选择跳水降价，缘于跌入深渊的成交量。长沙房地产研究中心数据显示，今年一季度，长沙地区(含4县)新建商品房累计成交面积为386万平米，同比下跌19.53%，住宅网签均价为5669元/平米，其中，属于市区内六区网签面积为240万平米，同比下跌28.9%。
更令开发商忧虑的是，长沙库存急剧攀升的趋势。长沙统计局数据显示，截至4月1日，长沙市内六区商品房存量面积2572.34万平方米，库存总套数接近24万套。若加上4个县城，库存量更大。
对于房价并不高的长沙楼市而言，问题的症结始终在于供应量过大。据华夏时报统计，目前仅洋湖片区约7平方公里的小范围内，在建项目就有17个，供应量至少在3万套以上。2013年该片区出让了11块土地，同比激增一倍，2014年又计划超越2013年，出让998.32亩。
4月18日，《国务院关于长沙市城市总体规划的批复》公布，相比2003年的《总体规划》，长沙城市规划区域范围扩容近一倍，由2893平方公里扩大到4960平方公里。相比之下，长沙市人口总量在2011年刚过700万，内六区常住人口不足400万，目前长沙每年新增人口不足10万。
“没有人能预计到，刚需还能消化多少增量，目前唯一可以确定的是，庞大的供应量都将为长沙楼市深度调整埋下隐患。”业内一位分析人士感慨道。

上海：楼盘优惠幅度达七二折
不过，与二线城市的现状相比，一线城市的情况似乎也并不算乐观。上海楼市目前也正在遭遇降价“风暴”的侵袭。
第一财经日报对此报道表示，上周末，位于上海浦东新区唐镇板块的金大元御珑公馆项目价格出现大幅跳水。
御珑公馆的一位售楼人员介绍，该楼盘上周末推出60套特价精装修房源，均价在36000元/平方米，此前项目均价在50000元/平方米左右。据此推算，这一楼盘的优惠幅度达到七二折。
另据网上房地产数据显示，金大元御珑公馆项目于2013年10月26日取得预售证，最高报价84800元/平方米，最低报价50700元/平方米，报价可浮动幅度为-20%。总套数为113套，已售套数为7套，其中，2013年11月去化5套，12月去化2套。这意味着，该项目2014年以来，一套也没有卖出去。
对此，报道援引佑威机构执行董事黄志坚分析称，这个项目的前期定价明显过高，且去化套数不多，因此不能简单对比前后售价就得出这个项目的折扣力度。价格调整过后，该项目市场反响不错，说明价格确实是降了，但降价的幅度到底有多大，还很难判断。
德佑地产市场研究部总监陆骑麟也认为，御珑公馆的前期定价是“虚胖”的，这也是该项目去化缓慢的重要原因。“结合项目的品质并参考周边项目情况，36000元/平方米的均价确实有一定优惠，但整体上看仍是一个比较合理的价格。但即使是这个定价，考虑到开发商的拿地成本低廉，还存在较大的盈利空间。”
“赚土地升值的钱，是很多中小开发商惯用的策略。但小开发商在产品打造和营销手段方面，都比不上大开发商，所以价格也卖不上去。”克而瑞上海机构研究总监薛建雄表示，该项目此前的定价偏高，其降价不具代表性。
不过，报道也援引上海中原地产研究总监宋会雍的观点表示，唐镇楼盘降价的消息对上海楼市肯定会有一个比较大的冲击，一方面会影响开发商对后市的信心，也会进一步加重购房者的观望情绪。“考虑到目前的市场情况，开发商如果不在价格上有较大优惠的话，就很难吸引购房者了。”
金丰易居&佑威监控的数据显示，上海4月前20个交易日仅成交商品住宅47.81万平方米，若以前20个交易日的日均水平推算，则4月上海的商品住宅成交量在71.72万平方米，低于3月成交量的概率越来越大，今年4月很可能形成楼市“倒春寒”。

北京：或暂时未受影响
不过，与上述几个地区相比，北京的楼市情况似乎还较为乐观。
北京青年报报道表示，无论是杭州、上海，降价的楼盘都有一个共同点，都是大户型项目，总价在当地都比较高。这类型房子一般属于改善型需求。由于限购政策、银行信贷收紧，这些楼盘的需求一下子就被压缩了。为了能够把项目脱手，开发商不得已用特价房这一名号进行降价促销。

相对而言，北京的开发商略微乐观些，并未出现大幅降价或者促销的情况。虽然此前也有万科橙等项目新开盘价低于此前预期，但基本维持了平稳的价格体系。这主要是因为北京开发商现在热衷开发刚需盘，即90平方米以下的两居、三居，只要价格合理，仍然不缺少买家。

但报道也表示，因为自住型商品房的大量入市，北京刚需盘的供需结构也有些调整。中原地产首席分析师张大伟表示，大部分项目的供需结构出现了变化，2013年北京2万元左右的刚需项目供需比基本是1:4，但目前看已经逐渐降低到1:2。随着部分项目的抢跑消化，供需结构出现扭转的可能性依然存在。

此外，由于新项目今年不断上市，北京新房库存在不断攀高。4月26日北京新建住宅库存为69992套，相比春节后的2月18日库存最低点55227套，上涨了接近1.5万套。这也是从2013年3月20日以来的库存最高点，连续13个月最高。
资金链紧绷或加速楼市降温 复杂情况挑战调控水平在目前国内楼市“摇摆不定”的情况下，据每日经济新闻报道，作为内地房企近年来最重要的融资渠道之一，海外市场“银根”也出现收紧迹象。

报道表示，近年来，海外融资已经成为内地房企最主要的集资方式，中原地产数据显示，2013年内地知名房企海外融资总额高达552.24亿美元，折合人民币3369亿元，创历史新高。

但今年以来，海外融资也面临收紧迹象。中原地产统计数据还显示，今年1~4月份(截至4月27日)，内地房企单月海外融资总额分别为86.16亿美元、51.75亿美元、33.48亿美元、14.74亿美元，呈现逐月递减趋势，4月份融资总额更有可能低于去年12月份20.3亿美元的低点。此外，备受上市房企追捧的海外债券市场，也出现超过一个月的“空窗期”。
对此，报道援引香港粤海证券投资银行董事黄立冲介绍表示，受到此前内地超日债券违约、浙江兴润置业贷款违约等事件影响，加上今年以来内地多个城市接连传出降价促销的消息，海外投资者信心减弱，引发海外融资成本高企，这也是内地房企的海外发债活动自3月中旬以来几乎停顿的重要原因。

报道还表示，随着海外融资收紧，房企资金链再次紧绷，可能会加速楼市降温。

张大伟认为，在人民币贬值压力加大且楼市调整愈发明显的情况下，年内海外融资成本回落可能性不大，内地房企今年实现海外融资总额有可能低于去年，加上内地信贷力度进一步收紧，内地银行压缩房贷份额，资金压力的加大将降低房企拿地的欲望，土地市场有可能出现降温。

此外，“银根”收紧也将加大房企的去库存压力。中原地产统计数据显示，截至4月27日，33家上市房企一季度合计销售金额为2856.42亿元，其中有19家房企销售并未出现上涨，16家房企同比出现了明显下滑。
另外，针对目前楼市的现状，新京报报道表示，成交量大幅下跌、二三线城市土地市场降温明显、第二波降价潮来袭、中小房企资金链风险凸显……在形势日趋复杂背景下，政府调控水平和智慧再次面临考验。

业内人士表示，在房地产市场开始步入市场化调整后，过去政府宏观调控下掩盖的一些问题将逐渐暴露，而宏观经济面临不小下行压力，楼市调整又拖累经济，错综复杂的形势将对政府构建长效机制和调控水平构成考验，楼市调控方式应更加注重市场化、长效化以及差别化。

此外，报道还援引中国城乡建设经济研究所所长陈准介绍称，“今年房产商面临的挑战很复杂，需要高度关注。市场优胜劣汰机制将越来越明显。”

而信贷环境收紧，销售放缓导致流动性风险凸显，成为当前开发商面临的最大问题。德信资本董事兼总经理陈义枫表示，目前房地产市场正进入一个弱周期，流动性风险将成为主要风险。