近日，无锡富力地产高调宣布在锡的双盘启动“全民营销”，从7月1日到31日，市民只要推荐人们购买富力房源，就能获得单套房价1.5%的高佣金。在保利地产6月份推出“0首付”取得重大突破之后，无锡实地玫瑰庄园也向置业者推出“0首付、0月供、0利息”的重大利好举措，旨在为刚需置业设置零门槛。这厢还未结束，苏南龙湖更是打出“买房送房”：在活动期间购买龙湖旗下指定别墅、洋房、商铺产品，可获赠一套约20万的龙湖LOFT房源。

种种迹象表明，面对楼市上半场的严峻局面，面对即将到来的传统楼市淡季，越来越多的房企选择通过对“营销大招”，来刺激市场、刺激消费者神经。

从降价到0首付　房企价格“大招”长驱直入

日前，市房管局产监处发布了6月份无锡房地产市场信息。数据显示，无锡6月商品房出现供需两旺的情形，均达到今年以来最高水平，但以此为代价的是，无锡全市商品住宅成交均价再度大幅下滑，仅为7436元/平米，比5月份又下降了400多元。

“截止目前，无锡的商品住宅均价已经连跌三个月了，这种趋势可能还会持续。”业内人士分析，一方面，开发商年中促销和楼盘定价趋向合理，另一方面楼市目前存在的“供大于求”的现实问题，使得住宅市场的价格呈现下跌趋势。
其中，新盘的低开高走成为拉低上半年均价的重要力量。无锡孔雀城、华润·橡树湾、协信·未来城以及无锡万达城等楼盘，均是各自区域的纯新楼盘，为了在严峻的市场中抢占份额，在楼盘首开之际一度打出“6字头”、“5字头”的超低起价，引发市场的抢购。据了解，上述几个楼盘在今年上半年销售情况均表现不俗，超低的起价可谓功不可没。

有了这样的新盘抢市，区域格局也被打破，引发了周边楼盘也不得已进行了价格调整。从3月份起，一股价格调整的风潮从长三角吹至无锡，太科园某楼盘部分房源“3字头”开卖、太湖新城某盘单价直降2000元/平米、市中心某大平层户型均价降千元，南长区某盘价格7200元/平米起，锡东新城某盘起价为5880元/平米，惠山新城某盘开盘宣称仅5100元/平米起。

一次次的“价格调整”也引发了购房者的观望，最终导致了“金三银四红五月”成色不足的后果。然而到了6月中旬，一则“0首付”的巨额优惠举措再一次突破了人们的底线，由保利地产联合江苏多个城市、多个项目进行的“0首付”飓风席卷无锡：凡6月14日-6月30日认购的客户，只需缴纳5万元定金即可签最长可以延迟17个月将首付款付清。“这样相当于将一年半以后的客户前置至现在买房。”该项目销售人员称。

此举一出，在锡的两大保利项目咨询量认筹量快速上扬，同时引发包括中建溪岸观邸在内的多家房企启动了类似的举动。而近日位于惠山城铁商务区的纯新盘——实地玫瑰庄园更是推出了“0首付0月供0利息”活动，旨在为解救刚需。数据显示，上半年，无锡商品房共计成交247.8万平米，同比去年上半年下降17.2%，而在6月份成交情况就显得较为良好，趋势商品房成交面积为54万平米，环比5月份抬升了三成多。

从买房到“送房”楼市营销“大招”步步为营

有业内人士认为，过去十年调控靠政策，如今需要慢慢学会通过市场来平衡。房地产“不可能是一个永远没完没了涨价的产品”，开发商要学会依靠市场去调节平衡。

的确，上半年楼市发生的状况并不是政策变动引发的，而解决这样的问题，依旧需要从市场自身寻找原因、寻求突破口。毕竟，从中央释放的“分类调控、市场主体”信号也进一步印证了，未来的楼市将更进一步回归到市场本身的调节。这在一定程度上也是今年以来，各大房企营销活动频发的原因。

从今年3月，先是“降价风波”报道铺天盖地，随后各大房企玩起花样营销，明星站台、直升机看房、公交站广告相亲、高薪招聘图书馆管理员等等，一个个皆在“上头条”。

其中，明星效应的凸显虽不出奇，但对于拉拢人气还是有不小动力。上半年以来，锡城楼市引来了众多明星站台。张亮、刘嘉玲、陈鲁豫、陈数、汪涵、郎咸平、林志炫等等，一连串的明星名单，一次次的引爆楼市激情。

而就在传统营销方式全面开花的情况之下，近年来较为流行的“互联网思维”的营销也正逐渐显示出他的效力。

前一段时间新进无锡的中海地产，举行了“万元征集案名”的启动仪式，而富力十号则举行了“0元起拍百万华宅”的活动。两则都是利用微信、网络作为其重要的推广平台，实现了传播的快、准以及免费；另外，其创造性的提出“无门槛”的平台，让普通人参与到高端项目案名、价格等核心营销要素当中，实现个人价值的凸显。

而在近日，以互联网思维著称的“罗辑思维”主人——罗胖还亲临无锡，并担任科新酩悦智慧图书馆名誉管理员的消息，更是将这种互联网思维全面落地。

要说这些营销大多借力明星效应与概念化的东西，那么近期苏南龙湖的“买房送房”则是一场与调整价格较为一致的“纯干货”营销。

据了解，苏南龙湖此次推出的“买房送房”活动涉及到无锡、常州和宜兴三个城市，而无锡则主要涉及到的是龙湖·滟澜山、龙湖·九墅以及龙湖·九里香醍几个项目。据相关负责人介绍，在活动期间购买龙湖旗下指定别墅、洋房、商铺产品就可获赠一套原价约20万的龙湖·滟澜山LOFT小户。

与传统的营销方式不同，此次龙湖推出的“买房送房”的打包营销方式，将无锡市场上认知度不高的LOFT物业类型作为赠品，将进一步提升人们对所购置项目的性价比。

库存结构性告急　后续营销依旧“亚历山大”

营销界有句话：“没有卖不出去的产品，只有卖不出去的价格。”在经历了“买房送物业费”、“买房送车位”等营销时期后，“买房送房”吊足了业内外的胃口，不论这种营销方式能否成为淡市破冰点，其大胆的形式已成功吸引了人们的眼球。

然而，有关价格、创新的营销“大招”是否会有成效，毕竟市场状况依旧严峻。一方面，楼市库存问题依旧是市场最大的问题。据相关数据统计显示，截至2014年6月底，无锡商品房可售房源超过15万套，可售商品房面积超过1700万平方米，再次创新高。不仅如此，在不断深化的调整期中，无锡楼市高库存已经陷入结构性“窘境”，其中以别墅、洋房、大平层等为代表的大户型库存高居不下。

另一方面，楼市成交中，大户型的去化速度也是比较慢的。根据相关数据统计，6月份无锡住宅144平米以上房源成交量占总成交量的14.12%，环比增加3.75%。而无锡龙湖此次推出的“买房送房”活动直指旗下别墅类产品，或许也是有这方面压力的考量。

作为楼市去化周期较长的大户型，一直是房企较为头疼的问题，也是房企营销的难点之一。

然而上半年中，自4月19日解封的香樟园的销售情况较为突出，据无锡CRIC提供的数据分析，在仅仅六七十天的销售期间，香樟园售出了72套180平米以上的大平层豪宅，成交面积18485平米，业绩突出。而处于渔港区域的太湖锦园，则连续成交了多套总价高达几千万的别墅产品，可以说创造了别墅逆势热销的奇迹。

这一点也足以说明，好的产品、特别是别墅类产品，因其受到的市场影响还是比较小，还是存在一部分空间的。虽然当前市场中弥漫浓厚的观望情绪，但众多业内人士在采访中都表示，无锡的144平米以上房源的限购不日也得到取消，这对于楼市来说是一大利好，所以下半年无锡改善型房源的需要将会有所增大。

此新闻来源无锡日报。