近年来，我市陆续启动城区的老工业园区“退二进三”工作，腾出的大量厂房作为办公用房，打造创意园区，当前该项工作仍将持续。种种迹象显示，海量的老厂房转改办公用房后，办公物业供应总量显著增加，冲击了商办物业市场。业内人士表示，这些土地存在利用率低、硬件设施老化等弊端，对高端企业入驻、人才引进均会造成影响，应对老工业区进行彻底改造，而不是当前简单的功能改变。

老厂房改造弊端凸显

然而，由老厂房改造的创意园区同样存在一些弊端。米房cei、智慧谷等地段较好的创意园区，当前逐步成为以餐饮、娱乐为主的商业街区，规模稍大的东瓯智库仍有不少企业在办公，并发挥老厂房优势进行个性化装修，但因租金上涨，餐饮、娱乐比例也在增加。这些位于城市核心区的创意园区，由老厂房改造后地下空间未开发，周边也没有足够的拓展空间，土地利用率低，导致停车位严重不足，甚至造成交通拥堵。

一些位于郊区的创意园区，除土地利用率低外，还因租金低造成企业多数层次相对较低，依旧保留原有的“低小散”，商务氛围与商业配套不足，与东瓯智库等存在鲜明对比，甚至影响城市形象。此外，部分老厂房硬件老化，办公条件较差，例如蒲州、梧田、双屿等地均有老厂房未设置隔热层，导致夏天室内炎热且空调无效。

彻底改造容易刺激需求

“写字楼冷有实体经济低迷等方面的原因，但创意园区热显然反映出创业成本、企业层次等因素。”一位业内人士表示，由老厂房“退二进三”腾出了海量办公物业，导致供应量超过需求量，使办公物业的总量出现过剩，并拉低了市区整体办公条件，而高端写字楼数量仍较少。而在这些老厂房“退二进三”之前，市区的写字楼仍处于相对紧缺的状态，许多写字楼租金高企。

据了解，不少城市的“退二进三”均采取拆除老工业区的方式进行。以重庆市江北区为例，该地原为重要的工业基地，在工业厂房外迁后进行整片拆除，建成江北嘴中央商务区、观音桥商圈及大片居住区，大大提升了产业层次，并成为城市形象区域。

低成本冲击写字楼市场

此前，市区已有多个工业区启动“退二进三”改造，包括原黎明工业区及吴桥工业区、高新园区、瓯海经济开发区等地的部分厂房，形成多个创意园区。它们由工业厂房改造，租金低、费用少、方式灵活，受到部分企业欢迎。刘先生经营的一家网络公司当前位于新城大道一写字楼，计划下月搬迁至上江路附近一创意园区内，他表示，新办公地点由老厂房改造，空间更大，且有政策支持，优惠后的租金比写字楼更便宜。

显然，这些创意园区对市区的写字楼造成了较大的冲击。据温州装修网小编消息，当前市区多座新建写字楼由于租金水平较高，且尚未装修，存在一定的空置率，而新城大道、车站大道等地的老写字楼租金仅在每月30元左右/㎡，略低于东瓯智库等由老厂房改造的创意园区。蒲州、梧田等地的创意园区则租金更低，与周边写字楼拉开一定的价差，吸引了不少企业从写字楼搬往附近的创意园区。

这导致当前市区商办物业销售情况不佳，开发商对商办物业投资意愿不强，至今未建成一座规模、形象兼具的商务区，不少开发商将项目内的商办物业改为SOHO、LOFT、酒店式公寓等“商住两用”类住宅项目进行出售。

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